Mag. Eva Pernt, MBA

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Grunderwerbsteuer

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) soll bei unentgeltlichen Übertragungen künftig vom sogenannten Grundstückswert (einem aus Immobilienpreisspiegeln adaptierten Verkehrswert mit Abschlägen) erfolgen. Die Details für die Berechnung dieses Grundstückswertes sollen noch in einer Verordnung geregelt werden.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt der folgende Stufentarif zur Anwendung:

Grundstückswert in €Steuersatz
bis 250.000 0,5 %
für die nächsten 150.000 2,0 %
darüber hinaus 3,5 %

Neu ist, dass diese Regelung nicht nur auf unentgeltliche Übertragungen im engeren Familienverband anzuwenden ist, sondern ganz allgemein für alle unentgeltlichen Übertragungen gilt, somit zB auch für Zuwendungen von Grundstücken an Privatstiftungen oder Schenkungen an fremde Dritte. Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet, damit der Stufentarif durch Aufsplittung von Übertragungen nicht mehrfach angewendet werden kann. Die Grunderwerbsteuer kann auf Antrag auf 5 Jahre verteilt bezahlt werden.

Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Zinshaus (Einheitswert: 100.000 €, Grundstückswert: 1 Mio €). Die GrESt nach dem neuen Stufentarif beträgt 25.250 € (nach derzeitiger Rechtslage 6.000 €). Aber nicht immer muss die neue Rechtslage zu einer Mehrbelastung führen.

Beispiel: Eine Mutter schenkt ein Einfamilienhaus (Einheitswert 40.000 €, Grundstückswert 400.000 €) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten.
Sowohl die Tochter als auch deren Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von 200.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt sowohl für die Tochter als auch für deren Lebensgefährten je 1.000 € (0,5 % von je 200.000 €). Nach derzeitiger Rechtslage würde für die Schenkung des Hälfteanteils an die Tochter 1.200 € GrESt anfallen (2 % vom dreifachen Einheitswert iHv 60.000 €) und für den Lebensgefährten der Tochter 7.000 € (3,5 % von 200.000 €). Wenn die Tochter drei Jahre später von der Mutter ein Zinshaus mit einem Grundstückswert von 500.000 € (Einheitswert 50.000 €) erbt, beträgt die Steuerbelastung 13.750 € (0,5 % von 50:000 €, 2 % von 150:000 €und 3,5 % von 300:000 €), nach bisheriger Rechtslage hingegen nur 3.000 €.

Geregelt wird auch, wie vorzugehen ist, wenn in Zusammenhang mit der unentgeltlichen Übertragung Schulden übernommen werden. Betragen die übernommenen Schulden oder Belastungen bis zu 30 % des Grundstückswertes, ist der Vorgang als unentgeltlich zu behandeln und die Belastungen spielen keine Rolle bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer. Betragen die übernommenen Belastungen hingegen zumindest 70 % des Grundstückswertes liegt, ein entgeltlicher Vorgang vor, und die Grunderwerbsteuer wird mit 3,5 % der übernommenen Belastungen festgesetzt. Liegen die Werte zwischen 30 % und 70 % ist der Vorgang in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil (zum Stufentarif) aufzuteilen.

Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 € gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von 160.000 €. Da die Gegenleistung 40 % des Grundstückswertes beträgt, ist der Erwerbsvorgang zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich. Die GrESt ist wie folgt zu berechnen: Entgeltlicher Teil: 160.000 € x 3,5 % = 5.600 € Unentgeltlicher Teil: 240.000 € 200.000 x 0,5 % = 1.200 € Grunderwerbsteuer in Summe = 6.800 €

Nach der derzeit gültigen Rechtslage sind Schulden bei Übertragungen im engen Familienkreis nicht zu berücksichtigen. Bei einem geschätzten Einheitswert von 40.000 € beträgt die GrESt 2.400 € (2 % von 120.000 €).

Bei begünstigten Betriebsübertragungen wird der Freibetrag von 365.000 € auf 900.000 € für den unentgeltlichen Übergang von Betriebsgrundstücken erhöht. Nach Abzug des Freibetrages kommt der Stufentarif zur Anwendung. Die Grunderwerbsteuer ist aber mit maximal 0,5 % des Grundstückwertes begrenzt.

Bei Umgründungen wird die Grunderwerbsteuer künftig mit 0,5 % des Grundstückswertes vorgeschrieben (bisher 3,5 % vom zweifachen Einheitswert).

Die Grunderwerbsteuerpflicht bei der Übertragung aller Anteile bzw wegen Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95 % und nicht wie bisher bei 100 % ein. Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen.

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